Le compromis de vente est une étape cruciale lors d’une transaction immobilière. Il s’agit en effet du moment où les parties, vendeur et acquéreur, s’accordent sur les conditions de la vente, notamment en ce qui concerne les obligations relatives à la régularisation des formalités administratives. Cet article vous présente les obligations à respecter dans le cadre d’un compromis de vente immobilier.
Les documents obligatoires à fournir lors du compromis de vente
Le vendeur a l’obligation de fournir un certain nombre de documents lors de la signature du compromis de vente. Ces documents permettent à l’acquéreur d’être informé sur l’état général du bien et sur les éventuelles contraintes administratives ou techniques liées à son acquisition.
Parmi ces documents, on retrouve :
- Le diagnostic technique global (DTG), qui regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, plomb, termites, gaz, électricité, etc.) ;
- L’état des risques et pollutions (ERP), qui informe sur les risques naturels, miniers, technologiques ou encore sismiques auxquels le bien est exposé ;
- Le carnet d’entretien et le règlement de copropriété, pour les biens situés en copropriété ;
- Le titre de propriété et la copie des anciennes ventes, pour informer l’acquéreur sur l’historique du bien ;
- Les justificatifs de travaux réalisés, s’ils sont susceptibles d’influencer la décision d’achat.
L’obtention des autorisations administratives préalables à la vente
En plus des documents obligatoires à fournir, le vendeur a également l’obligation d’obtenir certaines autorisations administratives avant de procéder à la vente du bien. Parmi ces autorisations, on retrouve :
- L’autorisation de lotir, pour les terrains destinés à être divisés en lots pour y construire des habitations ;
- L’autorisation de construire ou permis de construire, pour les biens immobiliers neufs ou faisant l’objet de travaux importants (extension, surélévation, etc.) ;
- L’autorisation de démolir, pour les biens immobiliers devant être détruits pour permettre la construction d’un nouveau bâtiment.
Ces autorisations doivent être obtenues par le vendeur avant la signature du compromis de vente, sans quoi l’acquéreur peut se rétracter sans pénalités.
La notification du droit de préemption aux collectivités territoriales et aux locataires
Dans certains cas, des tiers peuvent avoir un droit de préemption sur le bien immobilier vendu. Ce droit leur permet d’acheter le bien en priorité avant l’acquéreur initial.
Le vendeur doit ainsi notifier la vente aux collectivités territoriales concernées (commune, département, région) lorsqu’il s’agit :
- D’un bien situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD) ;
- D’un bien situé dans un périmètre de préemption urbain (PPU).
Le vendeur doit également notifier la vente à son locataire lorsque celui-ci bénéficie d’un droit de préemption, par exemple en cas de vente du bien loué vide ou en cas de vente d’un local commercial.
Les conditions suspensives à respecter pour la régularisation des formalités administratives
Dans le cadre d’un compromis de vente immobilier, certaines conditions suspensives peuvent être insérées afin de protéger les parties. Ces conditions permettent à l’acquéreur ou au vendeur de se rétracter sans pénalités si elles ne sont pas remplies.
Concernant les formalités administratives, les conditions suspensives les plus fréquentes sont :
- L’obtention d’un prêt immobilier, pour l’acquéreur ;
- L’obtention d’une autorisation administrative, pour le vendeur (par exemple, un permis de construire) ;
- L’absence de préemption par un tiers.
Il est essentiel de veiller à ce que ces conditions suspensives soient bien mentionnées dans le compromis de vente, afin de prévenir les litiges et les situations conflictuelles entre les parties.
En résumé, le compromis de vente immobilier impose aux parties des obligations en matière de régularisation des formalités administratives. Le vendeur doit fournir un certain nombre de documents obligatoires et obtenir les autorisations nécessaires avant la vente, tandis que l’acquéreur doit être informé des éventuelles contraintes liées au bien immobilier. Enfin, il est important d’inclure dans le compromis de vente des conditions suspensives adaptées pour protéger les intérêts de chacun.
